• EBITDA sous-jacent¹ de 35 millions d’euros, résultat net sous-jacent² de 12 millions d’euros
• Situation de la trésorerie³ à 212 millions d’euros.
• Les frais généraux ont été réduits de 36 % pour atteindre 32 millions d’euros par an, avec un coût unique de 10 millions d’euros pour ces mesures à engager cette année.
• Coût moyen de la dette 3,7 % dont plus de 90 % sont couverts ou fixés jusqu'à la fin de 2025
• Actif total de 1,7 milliard d’euros (comptabilisés au prix), déprécié à hauteur de 40 millions d’euros⁴ (2,3 % de l’actif total)
• 78 % du portefeuille est constitué de projets résidentiels
• Autorisations finales pour des projets d’une valeur brute de développement⁵ de 311 millions d’euros, la valeur brute de développement totale autorisée s’élevant à 1,3 milliard d’euros sur un portefeuille de valeur brute de développement totale de 5 milliards d'euros
• Ratio d’endettement⁶ de 62,4 %, aucun refinancement d’entreprise n'étant prévu pour 2024 et avec 16 millions d’euros de revenus locatifs annuels provenant de baux à long terme
• Le conseil d'administration propose un dividende optionnel de 1,20 EUR brut par action⁷, l'actionnaire majoritaire choisissant la conversion de ses droits aux dividendes en actions

Au cours du second semestre de l’année 2023, les marchés immobiliers mondiaux ont poursuivi leur ralentissement, qui s’explique par la persistance d’un contexte macroéconomique défavorable et les actuelles turbulences géopolitiques. Certains indicateurs, notamment l’éventualité d’une baisse des taux d’intérêt plus tard dans l’année, laissent présager une reprise des marchés en 2025. La société continue de se concentrer sur l’excellence opérationnelle, la gestion rigoureuse des risques et la préservation d’un bilan sain et d’une forte liquidité.

Le point sur les activités

• Le marché de l’immobilier résidentiel en Belgique a bien résisté. Bien que les volumes de transactions aient diminué, les prix de vente ont enregistré une tendance à la hausse. Des projets tels que l’Îlot Saint-Roch, O’Sea ou le site de Slachthuis ont été couronnés de succès en 2023 et continuent à montrer du potentiel pour 2024, à l’instar du projet Oxy, récemment lancé à Bruxelles. Les marchés résidentiels en Allemagne, au Luxembourg et en France restent confrontés à un marché affaibli. Immobel ayant déjà vendu 91 % de ces projets résidentiels clés sur ces marchés, l’encours reste minime.

• Les ventes d’immeubles de bureaux sont au point mort, mais les immeubles achevés et invendus d’Immobel sont presque entièrement loués, générant 16 millions d’euros de revenus locatifs annuels. Le projet OXY à Bruxelles en est un excellent exemple, avec, d’une part, un taux d’occupation de 70 % pour ses espaces de bureaux (bail à long terme avec Engie ) et, d’autre part, une location à long terme de la totalité de l’espace hotelier à Motel One. En outre l’indexation de ces loyers joue un rôle important pour contrer la hausse des taux de capitalisation. Les immeubles de bureaux d’Immobel sont des bureaux verts, caractérisés par une grande efficacité énergétique et situés à des emplacements de choix. L’offre de ce type de projets est faible tandis que la demande de location est forte, avec des loyers de premier ordre en constante augmentation.

• Immobel et Proximus ont convenu de prolonger le délai pour la vente des tours Proximus, Immobel conservant le droit d’exclusivité pour la conclusion de l’opération. Cette prolongation a permis à Immobel de maintenir un bilan sain, de réduire les frais d’intérêt et de disposer d’un temps précieux pour évaluer l’évolution du marché de la vente de bureaux.

• L’entreprise est passée d’une stratégie de « croissance » à une stratégie d’« excellence opérationnelle », ce qui a permis de réduire de 36 % les frais généraux annuels, qui sont passés de 50 millions d’euros à 32 millions d’euros. Nous nous concentrons plus que jamais sur l’obtention des permis pour nos projets, l’avancement de la construction et la poursuite des contrats de location ou de vente, générant ainsi de la valeur tout au long du processus. Cette réorientation stratégique devrait avoir un impact positif sur nos résultats lorsque le marché se redressera.

Le point sur la situation financière

• Les résultats de l’exercice 2023 reflètent l’environnement difficile auquel le marché immobilier a été exposé. En 2023, l’EBITDA sous-jacent était de 35 millions d’euros (vue interne8) et de 21 millions d’euros en vue externe, avec un résultat net sous-jacent de 12 millions d’euros et un résultat net de -38 millions d’euros. Les résultats nets ont subi l’impact négatif d’un coût unique de 10 millions d’euros lié à des mesures stratégiques de réduction des coûts.

• Une dépréciation de 40 millions d’euros a été enregistrée sur 1,7 milliard d’euros d’actifs totaux (comptabilisés au prix), ce qui équivaut à 2,3 % des actifs totaux. Ces pertes de valeur résultent principalement de l’ajustement final réalisé sur la valeur estimative de biens résidentiels situés en France.

• Grâce à un bilan prudent et à une position de liquidité saine de plus de 212 millions d’euros à la fin de l’année 2023, Immobel dispose d’une solide assise financière pour faire face aux actuelles conditions de marché et poursuivre le développement de son portefeuille existant.

• La société a obtenu des permis définitifs pour une valeur brute de développement (VBD) de 311 millions d’euros, portant la VBD licite totale à 1,3 milliard d’euros à la fin de l’année 2023 sur une VBD totale du portefeuille d’Immobel de 5 milliards d’euros. Il convient de noter que des permis définitifs totalisant 254,2 millions d’euros en valeur brute de développement ont été obtenus immédiatement après la conclusion de l’exercice 2023 ou le seront bientôt.

• À la clôture de l’exercice 2023, le ratio d’endettement est de 62,4 %. Ce chiffre comprend également les espaces de bureaux achevés qui génèrent actuellement 16 millions d’euros de revenus locatifs indexés grâce à des baux à long terme. Le ratio d’endettement diminuerait en cas de cession de ces bureaux, une opération qui dépendra de conditions de marché plus favorables. En outre, Immobel a recours à divers instruments financiers, notamment des swaps de taux d’intérêt, pour couvrir son exposition aux taux d’intérêt variables. Cette approche d’atténuation des risques aide à maintenir le coût moyen de la dette à 3,7%.

• Le conseil d'administration propose un dividende optionnel de 1,20 EUR brut par action, l'actionnaire majoritaire choisissant la conversion de ses droits aux dividendes en actions.

Le point sur l’ESG

La société a intensifié ses préparatifs concernant la directive sur la publication d’informations en matière de durabilité par les entreprises et les lignes directrices sur la taxonomie européenne. Notre approche solide en matière d’ESG, qui s’est traduite par des certifications plus nombreuses, l’adoption de combustibles non fossiles et un engagement accru des parties prenantes, nous a valu une notation GRESB de 5 étoiles et un score de 95 dans la catégorie « Développement ».

Rapport annuel 2023

Le rapport annuel 2023 et le rapport ESG 2023 d’Immobel seront publiés le 18 mars 2024 sur le site Internet de la société.